LES MODES DE DÉTENTION À PRIVILÉGIER
Bien choisir le mode de détention de vos locaux professionnels constitue un véritable levier de développement de votre patrimoine professionnel et privé.
En tant que chefs d’entreprise, vous êtes nombreux à rechercher la meilleure solution pour financer vos locaux professionnels affectés à votre société d’exploitation. « La solution la plus courante consiste à créer une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR). La SCI se portera acquéreuse des locaux puis les louera à la société d’exploitation dans le cadre d’un bail professionnel. Les échéances de l’emprunt et la fiscalité relative au bénéfice foncier demandant un effort d’épargne plus important, beaucoup de chefs d’entreprise finissent bien souvent par opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) », assure David Sibony, expert-comptable, responsable du cabinet Account For à Marseille.
Privilégier le long terme
Choisir la solution à l’IS a certes le mérite d’alléger la fiscalité des associés de la SCI. Pour autant, en cas de cession du bien immobilier, les conséquences à long terme peuvent être désastreuses. « En effet, les amortissements fiscaux sont pratiqués par une SCI soumise à l’IS pendant la période de détention du bien, ce qui diminue mécaniquement le montant des bénéfices imposables. Mais ces amortissements diminuent également le prix de revient de l’immeuble et augmente l’assiette de la plus-value imposable en cas de vente de l’immeuble. En outre, contrairement à une SCI soumise à l’IR, la SCI IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention sur la plus-value imposable. En bref, opter à l’IS, c’est privilégier le court terme au détriment du long terme. Selon vos projets, quelles solutions alternatives s’offrent à vous ? Des pistes de réflexion, telles que le démembrement de propriété, méritent d’être étudiées », prolonge Johan Lacoeuille, ingénieur patrimonial chez Expert et Finance.
Dissocier l’usufruit et la nue-propriété
Une société d’exploitation n’a pas besoin d’être pleine propriétaire de ses locaux. La seule jouissance (l’usufruit) lui permet d’atteindre ses objectifs. Quant au chef d’entreprise, il n’a généralement pas besoin de détenir immédiatement la pleine propriété (la nue-propriété est moins chère). La dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété répond ainsi aux objectifs
David SIBONY